Résultat de la recherche
Dommage consécutif à la fin prématurée du bail causée par la partie locataire
Demeure de la partie locataire dans le paiement du loyer et contenu de l’avis comminatoire
Le droit d’enlèvement face à l’indemnité pour la plus-value apportée à la chose louée
Adaptation du loyer à l’expiration de la période d’indexation : point de référence temporel pour déterminer l’évolution du taux hypothécaire
La liquidation des rapports de bail à loyer : aspects de droit matériel et de procédure
Cette thèse offre pour la première fois un panorama de l’ensemble des étapes mettant fin au rapport d’obligations liant les parties au contrat de bail à loyer, du concept de la liquidation à l’exécution forcée. La première partie de cette recherche présente l’institution de la liquidation, qu’elle définit comme la relation juridique existant après l’extinction des obligations principales et permettant de mettre fin aux rapports juridiques entre les parties, à l’exclusion d’éventuelles obligations post-contractuelles. La liquidation n’intervient qu’en cas de conclusion d’un contrat efficace et générateur d’obligation et par l’extinction des obligations principales. Le rapport de liquidation crée des obligations dont le but est de mettre fin à la situation juridique et matérielle entre les parties. La deuxième partie approfondit les obligations de liquidation en matière de bail à loyer que sont l’obligation de restitution de la chose louée, l’obligation de la partie bailleresse d’indemniser la partie locataire en cas de plus-value de la chose louée consécutive aux aménagements de cette dernière et la libération des sûretés. La partie locataire doit restituer la chose louée. La restitution doit être effective – de sorte que la chose doit apparaître objectivement inoccupée – définitive et complète. À défaut d’accord, le lieu et le moment de la restitution répondent aux règles de la partie générale du Code des obligations. S’agissant de l’état de la chose louée, la partie locataire doit ainsi restituer une chose entretenue (art. 259 CO), exempte de modification et rénovation (art. 260a CO) et dont l’état résulte d’une usure normale (art. 267 CO). Ce travail précise en détail ces trois exigences. Les parties peuvent procéder à la restitution par un état des lieux contradictoires et établir un procès-verbal, dont les effets dépendent de sa forme et de son contenu. En l’absence d’un état des lieux contradictoire, l’établissement de l’état de la chose louée peut résulter d’un constat officiel, d’une inspection de la chose louée ou encore d’une requête de preuve à futur. En cas d’inexécution, la partie bailleresse peut agir en expulsion sur la base du contrat de bail ou des droits réels à l’encontre de la partie locataire. Elle peut également prétendre à une indemnité pour occupation qui se fonde sur la responsabilité contractuelle. Le dommage est présumé équivalent au loyer perçu. En cas de mauvaise restitution, la partie bailleresse peut requérir des dommages-intérêts. Elle doit respecter ses incombances de vérification et d’avis des défauts (art. 267a CO). La partie locataire peut prétendre à une indemnisation pour les travaux qu’elle a effectués et qui procurent une plus-value considérable à la chose louée. La plus-value s’établit au moyen de la valeur réelle des aménagements et le caractère considérable s’apprécie au regard des circonstances. L’indemnité se fixe également selon les circonstances du cas d’espèce. La libération des sûretés intervient en application de l’art. 257e al. 3 CO si cette disposition est impérativement applicable. À défaut, la libération dépend du contrat conclu. La troisième partie de cette thèse présente les aspects procéduraux spécifiques à la liquidation des rapports de bail à loyer en examinant d’abord des spécificités procédurales quant au type de procédure, à la qualité pour agir et pour défendre, à la compétence, à la litispendance, à la représentation, à la valeur litigieuse, aux frais et aux choix de procédure. Ensuite, elle présente le cas particulier de l’expulsion par la voie du cas clair, qui répond à des conditions strictes d’application et en précisant le déroulement de cette procédure. Enfin, cette recherche présente les spécificités procédurales de l’exécution forcée relative à la liquidation des rapports de bail à loyer, soit l’évacuation forcée et l’exécution forcée concernant une somme d’argent et la réalisation forcée des sûretés.