Le régime juridique des servitudes mis à l'épreuve par l'art. 15a LAT

La première partie de la thèse apporte un approfondissement de la notion de servitude foncière et de l’art. 15a LAT. Un enjeu majeur est décelé : si le contenu de la servitude foncière est conforme au droit public de l’aménagement du territoire et aux actes de planification qui en découlent au moment de sa constitution, il n’en va pas de même ultérieurement.
La deuxième partie débute par une présentation du droit d’application cantonal de l’art. 15a LAT en vue de la levée de servitudes foncières. Une analyse de l’art. 36 Cst., qui prévoit des restrictions à la garantie de la propriété au sens de l’art. 26 Cst., est apportée dans ce contexte. Les servitudes foncières qui nécessitent la mise en oeuvre du droit d’application cantonal de l’art. 15a LAT en vue de leur levée sont ensuite cernées. Les servitudes de restriction des droits à bâtir sont ainsi appréhendées. L’expropriation de telles servitudes est analysée dans le cadre de la planification territoriale, en particulier, à la lumière de l’art. 15, al. 4, let. b et d, LAT selon lequel leur prise en compte n’est plus une question d’opportunité mais de légalité. Un hiatus entre le droit et la pratique est pointé du doigt. La thématique est encore abordée sous le prisme du droit procédural.
Un « labyrinthe » de procédures administratives et civiles contraires à l’économie de procédure est mis en évidence.
La troisième et dernière partie débute par une recommandation à l’intention de l’autorité de planification de prendre en considération les servitudes de restriction des droits à bâtir pour garantir la disponibilité des terrains au sens des art. 15 al. 4 let. d et 15a LAT. Des propositions de solutions élaborée sur mesure suivent en vue de résoudre un conflit entre une servitude et la réalisation de la densification intérieure. La première est celle d’un accord tripartite scellé par un contrat de planification et un contrat d’extinction de servitude. La deuxième est celle de la conciliation extrajudiciaire ancrée dans la procédure d’autorisation de construire. Une troisième et dernière piste est étudiée. Elle n’est, quant à elle, pas une solution consensuelle, mais s’inscrit dans la procédure judiciaire relative à l’art. 736 al. 2 CC. La servitude de restriction du droit à bâtir devrait être reconnue comme une charge hors de proportion avec l’intérêt à son maintien, dès lors que le fonds grevé fait l’objet d’une obligation de construire. La servitude empêche effectivement une utilisation rationnelle du fonds servant, notion qui est étudiée à la lumière de la jurisprudence du Tribunal fédéral.

The first part of the thesis comprises an in-depth discussion of the notion of easements and Art. 15a of the Spatial Planning Act (SPA). It identifies a major issue: while the content of an easement may comply with public law on spatial planning and the ensuing planning applications when it is drafted, this may not necessarily remain the case thereafter.
The second part begins with a presentation of cantonal law implementing art. 15a SPA with a view to lifting easements. Art. 36 of the Federal Constitution (FC), which provides for restrictions on the guarantee of ownership under Art. 26 FC, is analysed in this context, and the difficulties involved in expropriating an easement are outlined Land easements that require the application of cantonal implementing legislation of Art. 15a SPA in order to be lifted are then identified. This includes easements restricting building rights. The expropriation of such easements is analysed in the context of spatial planning, in particular in the light of art. 15 para. 4, lit. b and d SPA, according to which their consideration is no longer a question of expediency but of legality. A gap between law and practice is pointed out. The topic is then examined from a procedural law perspective, revealing a highly inefficient « maze » of administrative and civil decision-making.
The third and final part begins with a recommendation for planning authorities to take easements that restrict building rights into consideration in order to guarantee the availability of land as required under Art. 15 para. 4 let. d and Art. 15a SPA. Targeted solutions are proposed with a view to resolving the conflict between easements and the implementation of interior development plans.
The first of these is a tripartite agreement sealed via a planning contract and a contract extinguishing the easement. The second is out-of-court conciliation based on the procedure for building permits. A third, non-consensual option is also investigated. It is based on the judicial procedure relating to Art. 736 para. 2 of the Swiss Civil Code. The easement restricting building rights must be recognised as an encumbrance disproportionate to the benefit of maintaining it if the encumbered property is subject to an obligation to build. Indeed, such easement effectively prevents the reasonable use of the servient property – this notion is discussed in light of the Federal Supreme Court’s jurisprudence.

Notes

Thèse, Faculté de droit/Université de Neuchâtel, 2024
Jury :
Prof. Amédéo WERMELINGER
Prof. Valérie DÉFAGO, Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel
Prof. Jacques DUBEY, Faculté de droit de l’Université de Fribourg
Soutenue en date du 26 juin 2024

Identifiants

https://libra.unine.ch/handle/123456789/33835

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10.35662/unine-thesis-3148

Type de publication

doctoral thesis

Dossier(s) à télécharger

main article: Sevhonkian_Thèse.pdf (2.81 MB)

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