Baux de locaux commerciaux et Covid-19 : réduction du loyer durant les périodes de fermetures forcées - Elsener, Lyanne (Neuchâtel, 2022)
La propagation du virus Covid-19 depuis 2020 en Suisse et dans le monde entier a posé un défi extraordinaire à notre système juridique et aux contrats existants. Afin de maîtriser les effets de la pandémie, diverses mesures ont été prises, p.ex. l’interdiction de l’ouverture de tous les magasins, marchés, restaurants et bars. Qu'est-ce que ces ordres de fermeture signifient pour le paiement des loyers par les locataires des locaux commerciaux ? Plus précisément, est-ce que ces locataires doivent bénéficier d'une réduction de loyer en raison de la restriction durant les périodes de fermetures forcées de l'utilisation du bien loué ? Ce mémoire répond à cette question en prenant en compte la doctrine et les résultats résiduels de la jurisprudence. Nous montrerons que les opinions de la doctrine et de la jurisprudence, sur cette question, sont très partagées et se contredisent parfois avec véhémence. L'étude s'articule en trois parties : tout d'abord, nous analyserons si les fermetures obligatoires peuvent constituer un défaut de la chose louée, ce qui donnerait au locataire le droit de demander une réduction correspondante du loyer. Ensuite, nous examinerons s'il pourrait s'agir d'une impossibilité objective subséquente du côté du bailleur, ce qui entraînerait la disparition corrélative de l'obligation du locataire de payer le loyer. Enfin, nous nous pencherons sur la question de savoir s'il pourrait s'agir d'un cas d'application de la clausula rebus sic stantibus, qui justifierait l'intervention du juge dans la relation contractuelle, notamment sous la forme d'une réduction du loyer.
Mémoire, Université de Neuchâtel, Droit
Keywords: Droit du bail; Covid-19; fermeture obligatoire; locaux commerciaux; réduction du loyer; art. 259a al. 1 let. b et art. 259d CO; défaut; exploitation comme qualité attendue; destinataire; impossibilité objective subséquente; Zweckfortfall; Verwendungsunmöglichkeit; impossibilité partielle temporaire; Clausula rebus sic stantibus; art. 266g CO et clausula rebus sic stantibus; tenancy law; Covid-19; mandatory closure; commercial rental contracts; reduction of rent