La preuve en droit du bail : loyers, défauts et résiliation de baux d’habitations et de locaux commerciaux à l’aune des questions probatoires - Jeannin, Pascal (My University, 2017)
La preuve constitue l’élément-charnière entre les faits et le droit. Elle permet de convaincre le tribunal de l’existence d’un fait pertinent en vertu d’une règle de droit. En procédure civile suisse, il incombe en principe à la partie qui profite de la présence d’un certain fait d’en apporter la preuve. En droit du bail à loyer d’habitations et de locaux commerciaux, le législateur suisse a opté pour un système de prévention contre les abus en partant du principe que le locataire constitue la partie faible au contrat, soumise à un risque d’abus par le bailleur. Partant, la loi accorde au locataire des droits particuliers comme celui de contester le loyer ou un congé donné par le bailleur. Il dispose en outre d’un certain nombre de droits en cas de défauts de la chose louée. La preuve des faits pertinents, pour l’application de ces règles qui protègent le locataire, est cependant souvent difficile à rapporter, ce qui peut mettre en péril l’efficacité du système et en fin de compte le but du législateur. Le législateur et la jurisprudence, conscients de ces problèmes, sont intervenus, mais ces interventions ne sont pas satisfaisantes sur tous les points. Il en résulte un système très complexe, peu facile d’utilisation, dans lequel le locataire est par moment assez bien protégé alors que dans d’autres situations, il peine à faire consacrer ses droits parce qu’il est difficile d’établir les conditions nécessaires pour appliquer la règle censée le protéger. Ainsi, le système pour la fixation du loyer, qui prévoit deux méthodes différentes en application de huit critères, devrait être repensé entièrement afin de le faciliter, alors que, pour garantir la protection des locataires en cas de défauts et de congés, des adaptations mineures au niveau législatif ou jurisprudentiel pourraient s’avérer efficaces et suffisantes.
Thèse, Université de Neuchâtel, 2021 / Jury: Prof. François Bohnet, Prof. Blaise Carron, Prof. Jacques Haldy
Keywords: Procédure civile; droit du bail de locaux commerciaux et d’habitation; droit de la preuve; maximes de procédure; fardeau de la preuve; moyens de preuve; administration des preuves; devoir de collaborer à l’administration des preuves; appréciation des preuves; fixation du loyer; contestation du loyer initial; augmentation du loyer; diminution du loyer; défauts de l’objet loué; remise en l’état; réduction du loyer; consignation; résiliation du bail; contestation de la résiliation; nullité de la résiliation; prolongation du bail